INTRODUCCION
En no pocas ocasiones cuando recorremos el cantón de Escazú, nos asombramos con los precios de la tierra y lo justificamos con la frase “es que esta en Escazú”, mientras que en otras no pocas ocasiones nos hemos topado con promotores inmobiliarios que claman por mayor altura y densidad de ocupación, sea para actividades comerciales o bien usos residenciales. Pues bien, a partir de estas sencillas observaciones resulta prudente preguntarse si existe algún motivo para que aún con “altos” precios de la tierra, los promotores inmobiliarios sigan invirtiendo en Escazú y presionando por más altura y densidad con el fin de justificar el precio pagado por los terrenos, y por tanto sin ánimo de encontrar respuestas exhaustivas y definitivas al tema de fondo, se pretende con este artículo analizar la realidad de Escazú y brindar al lector la posibilidad de formarse una opinión respecto de un desarrollo equilibrado, territorialmente hablando, para todo el Cantón.
EL COMERCIO Y LOS SERVICIOS.
El economista y urbanista Mario Polése explica que todas aquellas actividades que tienen un
mercado meta similar, aunque tengan productos diferentes, buscan agruparse de una manera
sistemática, siguiendo una jerarquía en la cual mientras más especializada sea la actividad y mientras más necesite un área de mercado importante, más busca acercarse al corazón comercial de la ciudad (1998: 336), ya que el mayor número de clientes por hora en el centro, permitirá al comerciante pagar precios más elevados de alquiler de espacio. Así las actividades de oficina para servicios financieros, el transporte, las comunicaciones, la hotelería, la administración pública y los restaurantes, son las que más tienden a buscar su “lugar central”, mientras que las grandes instituciones como Universidades y Hospitales buscan establecerse más allá del barrio central, reforzando más bien una posición regional.
Consecuentemente con lo anterior, se aprecia en el Plan Regulador de Escazú que los centros de sus tres distritos (cuadrantes urbanos) fueron atinadamente zonificados desde el año 2005, como zonas de “Comercio y Servicios”, permitiendo el uso residencial multifamiliar de manera condicional y concordantemente se aprecia en los datos del INEC (Censo 2011) que efectivamente existe un marcado predominio del sector comercio y servicios en la economía de Escazú (ver Figuras 1 y 2 y fotos 1 a 7)
EL CONCEPTO DEL CENTRO DE NEGOCIOS O “CENTRAL BUSINESS DISTRICT” (CBD)
Como hemos visto, la competencia por el espacio en el “Centro”, hace que los precios de este
tiendan a elevarse y ello motiva efectivamente que los promotores busquen maximizar su renta apilando a los usuarios hacia arriba (Polése M; 1998: 344). Por ello los edificios en altura hacen aumentar el valor posible de la renta; elevando los precios del suelo o del “piso” y agrupan a todas aquellas actividades que pueden hacer uso intensivo de este espacio, por cuanto su mayor rentabilidad les permite costear precios más altos, eliminando con ello toda actividad que no lo pueda hacer. Por ello afirma Polése, en los grandes centros modernos las actividades que dominan el panorama son las Oficinas administrativas del sector manufacturero, comunicaciones, transporte y energía, los Servicios financieros, aseguradores e inmobiliarios, los Servicios profesionales y de asesoría de gestión (ingeniería, informática, contabilidad, abogados, etc.) y en general, actividades que pueden maximizar su renta en poco espacio Esta afluencia de actividades del sector terciario en una misma localización, no sucede al azar sino que responde a una búsqueda de un mercado meta común en donde, dependiendo de la jerarquía de las actividades agrupadas, puede además asociarse a un concepto denominado “Centro de Negocios” o CBD por sus iniciales en inglés (Central Business District). Con base en esto, explica Polése (1998; 341), la vitalidad de estos centros responde a elementos tales como el trazado vial y el transporte colectivo, la oferta de espacio y la Incidencia de tensiones sociales como criminalidad y violencia entre otros (Polése M; 1998: 350). Para el caso de Escazú, se observa que los cuadrantes urbanos y sus principales
desarrollos comerciales, son alimentados por importantes rutas nacionales con un nutrido servicio de transporte colectivo por medio de autobuses, así como una oferta de espacio considerable en el sector de Multiplaza, además la vitalidad de su economía principalmente en el sector terciario (comercio y servicios), con casi el 81% de la participación, complementado por cerca de un 17% del sector secundario (industria), refuerzan su posición regional como un importante centro de negocios y servicios (ver fotos 8 a 13), esto a pesar que las tensiones sociales como inseguridad ciudadana y criminalidad ponen en ocasiones al cantón en los noticieros del país. No obstante lo anterior, Escazú ostenta el primer lugar en Desarrollo Social cantonal al 2013 de entre los 81 cantones de Costa Rica (MIDEPLAN; 2013: 66).
LA LOCALIZACION DE LA INDUSTRIA.
Considerando que el suelo del “centro” tiene un precio más elevado, la industria de almacenamiento y distribución busca ubicarse entonces en la periferia, cerca de autopistas, vías navegables o ferrocarriles pues son sensibles al congestionamiento y al transporte de mercancías y además, donde puedan pagar los precios del suelo en extensiones mayores que en el centro, pues consumen más espacio y no necesitan localizaciones centrales en vista que su producción no se consume por lo general en la misma ciudad. Sin embargo, esto no es regla única, pues existe cierta industria liviana que si puede hacer uso intensivo del espacio y costear el precio del suelo en el centro (Polése M, 1998; 339). En virtud de ello, se puede notar al observar una vez más a Escazú, que la zona determinada como “Mixta de Pequeña Industria y Comercio”, ubicada al norte del cantón y bordeada por la ruta nacional 27 (San José – Caldera) se desarrolla poco a poco pero con ritmo seguro, dominada por mini bodegas, ofibodegas, talleres pequeños y otros comercios que distan mucho de industrias más grandes como la fabricante de autobuses Dewoo, la agroquímica Abonos del Pacífico (ABOPAC) o la distribuidora de maquinaria pesada MATRA, todas ubicadas en el vecino cantón de Santa Ana (Ver figura 03 y fotos 14 a 19), lo que nos hace pensar que la apuesta de Escazú por una zona de Pequeña Industria y Comercio fue bastante acertada, debido a las ventajas comparativas de Santa Ana y las condiciones del valor del suelo en Escazú.
LA LOCALIZACIÓN RESIDENCIAL
Según el economista de cita, el comportamiento del uso residencial no dista mucho de aquel que muestran las actividades económicas, en tanto se tenga un mercado de libre elección para vender o alquilar, un régimen de derecho que asegure la tierra como objeto de comercio (Catastro y Registro Inmobiliario), una Infraestructura de transporte que permita desplazarse sobre distancias más o menos grandes, un aseguramiento de servicios públicos (agua, recolección de basura y carreteras) y finalmente Instituciones financieras para un adecuado funcionamiento del mercado. Todas estas condiciones se cumplen para Escazú y una vez que están dadas, son entonces el tamaño de la familia y su ingreso las que condicionan la demanda de espacio residencial, por lo que concordantemente con la teoría de la centralización de las actividades económicas, la construcción residencial vertical (edificios de apartamentos o torres habitacionales) hace subir el precio relativo del suelo en el centro, ubicando con ello a las familias pequeñas en este punto y empujando las casas unifamiliares hacia la periferia, con excepción de los barrios de alto estatus social con “localizaciones preferenciales” sobre un modelo concéntrico ideal. En este momento, surge entonces la pregunta ¿Cuánto aumentar la densidad de ocupación del territorio? Pues bien, La respuesta depende de la capacidad de provisión de servicios públicos y de la sostenibilidad de dichos servicios, es decir, las densidades muy bajas encarecen los servicios ya que sus costos se reparten entre pocos usuarios, sin embargo las densidades muy altas los deterioran o agotan a ritmos mayores a su reposición, y por tanto es necesario considerar que cualquier decisión de ocupación del suelo, tiene un impacto sobre el valor de los terrenos y sobre la demanda de
equipamientos colectivos.
IMPACTO
IMPACTO DEL REGLAMENTO DE ZONIFICACIÓN Y CONTROL DE DENSIDAD.
Lo expuesto hasta el momento, solo explica en parte un comportamiento de mercado que parece lógico, sin entrar a debatir si es aceptable, pues el mercado presenta efectos nocivos que son producto de su propia operación y que por sí solo no puede corregir (externalidades negativas), y es aquí donde vale cuestionar el papel de la planificación local para corregir estas externalidades, ya que al “reglamentar” el uso del suelo restringiendo la densidad y la altura, se restringe también la oferta, lo que normalmente provoca un alza de los precios de la tierra, sea para uso comercial o residencial. No obstante, nos explica Polése que lo anterior se mantendrá solo en un centro con alto poder de atracción, donde una disminución de la oferta inmobiliaria se compensa con un aumento en los precios (demanda inelástica), es decir que aunque la oferta disminuya, los utilizadores estarán siempre dispuestos a pagar precios más altos por esa ubicación. Así las cosas en un centro fuerte como se muestra Escazú, la reducción de las zonas donde está autorizado construir torres de oficinas y residencia equivale a crear una escasez artificial y por tanto una renta adicional que bonifica el valor inmobiliario y presiona cada vez más al alza los precios de la tierra y la intensidad de uso del espacio, aunque este no hubiere sido el objetivo de la planificación, sino más bien el aseguramiento de servicios indispensables (ver figura No.5). Sin embargo tampoco parece sensato liberar la altura y aumentar la densidad tanto como lo pretenden los promotores so justificación de maximizar su renta, sin encaminar al cantón hacia un franco deterioro de servicios básicos indispensables como el agua, la recolección de desechos y el transporte, los cuales ya presentan algunos síntomas poco halagadores, sin olvidar la necesidad de considerar la variable ambiental, misma que no forma parte de ninguno de los análisis de la economía urbana expuesta. Además es importante observar también, que las restricciones severas sobre el desarrollo inmobiliario, como las que pesan en buena parte del Distrito San Antonio, basadas en planes regionales que no toman en cuenta las condiciones socioeconómicas locales, potencian aún más el mercado inmobiliario del resto del cantón y esto repercute sobre estas zonas restringidas con una bonificación en el precio del suelo, que presiona las plataformas de valor fiscal hacia el alza y por ende aumenta la carga fiscal por concepto de bienes inmuebles, fomentando un círculo donde los más afectados son sus habitantes, los cuales deben aceptar un entorno escaso en equipados urbanos, con índices de desarrollo social mucho más bajos que el resto del cantón y con una carga fiscal que los agobia poco a poco sobre la base de posibilidades inmobiliarias reducidas (ver fotos 20 a 22).
CONCLUSIÓN
La zonificación que presenta el Plan Regulador de Escazú parece acoplarse de buena manera a una economía local basada en el sector terciario (comercio y servicios). La presencia de áreas periurbanas con limitaciones severas al desarrollo inmobiliario, en las cuales el sector primario (agricultura) parece reducirse, genera un panorama deficitario en equipados colectivos (áreas comunales, deportivas y de servicios), fomenta la presión por una mayor intensidad de uso en las zonas urbanas (altura y densidad), y genera un efecto adverso sobre estas zonas altamente restringidas con una tendencia al alza en las plataformas de valor fiscal del suelo, así como una competencia cada vez mayor por servicios básicos.
Aunque ciertamente estas áreas periurbanas no deben ser objeto de una apertura inmobiliaria a los desarrollos en altura (vivienda en condominio o apartamentos) que afecte aún más al alza los precios de la tierra, si es necesario permitir con base en criterios socioeconómicos y ambientales, el desarrollo de figuras de urbanización que permitan mejorar la provisión de equipados colectivos y equilibren territorialmente hablando, la oferta de vivienda para los habitantes del cantón.
BIBLIOGRAFIA.
1- INEC. (2011). Censo Nacional de Población. Instituto Nacional de Estadística y Censos. Costa Rica.
2- MIDEPLAN. (2013). Índice de Desarrollo Social. Ministerio de Planificación Nacional y Política
Económica. San José, Costa Rica.
3- Polése, Mario. (1998). Economía Urbana y Regional: Introducción a la relación entre territorio y
desarrollo. 1° Edición en español, Editorial Tecnológica, Costa Rica.
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